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SUSCRIBITEEl primer trimestre del año consolidó una tendencia que se arrastra desde fines de 2025. Desde el sector inmobiliario confirmaron el recambio comercial en zonas secundarias del microcentro y una situación inusual, con un aumento de locales en venta.
El mapa comercial del microcentro de San Juan atraviesa en 2026 un proceso de transformación marcado por la rotación de inquilinos, cierres de locales y, especialmente, por un fenómeno poco habitual. Sobre lo ocurrido en el primer trimestre del años, hablaron sobre la creciente oferta de inmuebles en venta en zonas históricamente demandadas.
De acuerdo a lo señalado por Leonardo Pérez Tinto, vicepresidente del Colegio Público de Corredores Inmobiliarios de San Juan, el comportamiento del mercado durante el primer trimestre del año mantuvo la inercia del último tramo de 2025, con impacto directo de la baja del consumo y el aumento de costos operativos en los comercios.
“Ha continuado la tendencia de fines del año pasado. Varios locales han tenido que cerrar, sobre todo en zonas periféricas a la más caliente”, explicó el referente inmobiliario, al tiempo que diferenció el comportamiento de las áreas más consolidadas del microcentro.
Mientras la Peatonal sigue mostrando niveles de ocupación plenos -con locales que se alquilan en cuestión de días-, el escenario cambia en calles de segundo y tercer orden, donde el recambio es constante.
Sectores como Avenida Libertador entre Mendoza y Rioja, calle Mendoza entre Libertador y Rivadavia, y tramos de Laprida evidenciaron movimientos sostenidos de inquilinos en los últimos meses. En estos corredores, los locales bien ubicados pueden demorar entre uno y dos meses en alquilarse, siempre que los valores se mantengan dentro de parámetros de mercado.
Sin embargo, lo que más llamó la atención en el inicio de 2026 fue la cantidad de propiedades comerciales puestas a la venta, incluso en áreas cercanas a la Peatonal. “Es una situación pocas veces vista. Hay muchos locales en venta en el centro, algo que no suele ocurrir”, remarcó Pérez Tinto.
En términos de valores, el mercado muestra una marcada segmentación: un local estándar de 100 m² en la Peatonal ronda los $70.000 por metro cuadrado de alquiler, mientras que en zonas secundarias baja a entre $45.000 y $50.000, y en áreas de menor circulación se ubica entre $35.000 y $40.000.
En cuanto a la venta, los precios oscilan entre 7.000 y 8.000 dólares por m² en zonas premium, y entre 3.000 y 4.000 dólares en el resto del microcentro.
Dentro de este contexto, hay un punto que concentra la atención del sector y que ya empieza a ser mencionado con el mote de la “cuadra maldita”. Se trata del tramo de calle Mendoza entre Laprida y Rivadavia, donde el recambio de locales alcanzó niveles inusuales en el último año.
Según datos del sector inmobiliario, cerca del 60% de los locales de esa cuadra cambiaron de inquilino entre 2025 y lo que va de 2026. El caso más reciente es el del local que ocupaba La Cumbre Mayorista, que cerró tras apenas seis meses de actividad, repitiendo un patrón de ocupaciones breves y períodos prolongados de vacancia.
Un relevamiento de Tiempo detectó nuevos movimientos. Además del espacio que dejó la firma mayorista -hoy nuevamente en alquiler-, otro local de la vereda Oeste apareció en venta, mientras que en la vereda opuesta no se registraron carteles visibles de disponibilidad.
La historia reciente del tramo refuerza la idea de inestabilidad. En ese mismo punto funcionó durante años la pizzería Mepiache, que cerró en 2025 en medio de un contexto económico adverso. Desde entonces, los cambios fueron constantes y la permanencia de los comercios, cada vez más breve.
El fenómeno no responde a una única causa. Desde el sector comercial coinciden en que la caída del consumo es uno de los principales factores detrás de los cierres y la rotación.
En ese sentido, Marcelo Quiroga, presidente de la Cámara de Comerciantes Unidos de San Juan, planteó que ciertos formatos no logran consolidarse en el centro. Puntualmente, se refirió al modelo mayorista, como el que intentó implementar La Cumbre.
“El consumidor del centro compra lo justo y necesario. No está acostumbrado a adquirir grandes cantidades y además es muy fiel a determinadas marcas”, explicó. Según indicó, esto reduce la competitividad de propuestas basadas en volumen o en segundas marcas, frente a supermercados tradicionales.