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La letra chica para entender los pormenores de los créditos hipotecarios

Trece entidades públicas y privadas vuelven a ofrecer préstamos UVA. Los interesados se preguntan qué ocurriría si a mediano o largo plazo se vuelve a acelerar la inflación.

Por Redacción Tiempo de San Juan

Ya son 13 los bancos que proponen el acceso de créditos hipotecarios UVA. Muy esperados por la clase media, los planes para compra, refacción o ampliación de vivienda volvieron al menú bancario en sus versiones con cuota ajustable por la evolución de los precios.

El último dato de inflación (8,8% en abril) , fue el primero de un dígito desde octubre pasado) y Gobierno y analistas sostienen que la tendencia descendente continuará. Pero el largo plazo de los préstamos hipotecarios y el mal recuerdo de esta herramienta en su edición anterior, que tuvo su auge entre 2016-2018, genera dudas entre los posibles tomadores de nuevos créditos.

Qué pasa si la inflación aumenta más que los salarios es un interrogante clave que se hacen quienes evalúan estas opciones crediticias. El dato clave que caracteriza a las propuestas del Banco Nación y del Banco Ciudad, a diferencia de las demás entidades, es que ambos implementaron para sus clientes un sistema que funciona como “tope” en las cuotas mensuales, en prevención de saltos abruptos de la inflación.

Los préstamos UVA se ajustan mensualmente por inflación, permitiendo una cuota inicial más baja que los créditos a tasa fija. La diferencia que supere el tope se pagará con una extensión del plazo al finalizar el préstamo. En vez de pagar una cuota más alta, se paga durante más tiempo.

Estos nuevos créditos hipotecarios destacan por ajustar la tasa de interés bajo ciertos límites, a pesar de la inflación. También se implementaron mecanismos para calcular montos y plazos de las cuotas, evitando aumentos bruscos

Las condiciones incluyen cláusulas para que, en caso de alta inflación, las cuotas no excedan ciertos porcentajes del ingreso mensual del deudor, protegiendo así a las familias y evitando pagos insostenibles.

Créditos hipotecario: qué debe saberse

Los interesados deben cumplir con requisitos como ingresos mínimos y un historial crediticio satisfactorio. La evaluación busca minimizar riesgos para bancos y compradores. La mayoría de las líneas financian entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad y evalúan ingresos netos, aunque algunos bancos permiten calificar a quienes cobran desde $850.000 al mes.

Federico González Rouco, economista y experto del mercado inmobiliario, indicó a Infobae que ese dinero permite adquirir una propiedad que puede ser un monoambiente o un dos ambientes según el barrio o localidad. “Para acceder a $50.000.000 para comprar en una línea UVA con una tasa de 4,5% -precisó, la cuota quedaría en $250.000 al mes y el tomador necesitaría ingresos de $1.000.000 al mes. En algunos casos, es posible sumar ingresos de la pareja o del grupo familiar, e incluso personas no convivientes, como permite el Banco Nación”.

Cuando la inflación aumenta, las cuotas de los créditos también lo hacen. Lo crucial es el salario real y cómo se compara con la inflación. “Lo importante es si los salarios crecen por encima de la inflación. Si los precios suben un 30%, pero los salarios aumentan un 35%, no hay problema”, amplió González Rouco.

Todos los bancos deberían ofrecer a los clientes la opción de extender el plazo del préstamo hasta en un 25% del original, si la cuota ajustada por inflación sube 10 puntos por encima de lo que habría subido con la actualización por el coeficiente de variación salarial. Esta cláusula es obligatoria para cualquier deuda que se ajuste por la evolución del costo de vida. No obstante, González Rouco señaló que no se utiliza por no ser conveniente. “Nadie la usa porque, aunque permite extender el plazo de, por ejemplo, 30 a 37 años, la cuota sigue siendo alta”.

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Cómo funcionan los “topes inflación” en los créditos hipotecarios

Por ahora, solo los bancos Nación y Ciudad ofrecen opciones anti-inflación. El Nación permite a sus clientes, como empleados, jubilados y pensionados, solicitar préstamos para vivienda con un tope en la cuota. “El tope se aplicará si el ajuste por el coeficiente de variación salarial es menor que la cuota ajustada por UVA”, explicó Daniel Tillard, el presidente de esta entidad. La diferencia de los montos se trasladará al final del préstamo, actualizados por UVA. Una vez finalizado el cronograma de pagos, se reprogramará el saldo restante, que podrá pagarse con un préstamo personal o mediante una extensión de la hipoteca.

Esta opción tendrá una prima del 1,5% anual y “sólo podrá elegirse a partir de los 180 días de desembolsado el crédito”, añadió Tillard, dando tiempo a los deudores para decidir si desean tomar esta alternativa. El BNA ofrece un préstamo cuyo monto máximo es de 105.000 UVA (cerca de USD 90.000 o $90.000.000) y financia hasta el 75% del valor de la vivienda, que no debe exceder las 140.000 UVA (unos USD 120.000). La tasa es del 4,5% para clientes del banco y la cuota no debe superar el 25% del ingreso del solicitante. Los plazos disponibles son de 5, 10, 15, 25 y hasta 30 años.

La brecha de dinero que surja entre el ajuste UVA y el tope salarial se pagará al final del crédito, sea mediante alargamiento del plazo de devolución o convirtiéndolo en una línea de crédito personal. “Estas diferencias se trasladarán al final del préstamo una vez finalizado el programa, tanto a través de un préstamo personal o mediante la extensión de la hipoteca”, explicó Tillard.

El Banco Ciudad ofrece una de las tasas más bajas, del 3,5%, pero solo para viviendas familiares, únicas y de ocupación permanente en el microcentro, dentro del perímetro del Fondo para el Desarrollo Urbano (Fodus), que comprende las avenidas San Juan, Entre Ríos, Callao, Santa Fe, Leandro N. Alem y Paseo Colón.

Solo pueden acceder quienes ya cobren o migren su sueldo al Banco Ciudad. El crédito es para comprar, refaccionar, mejorar o ampliar una primera o segunda vivienda en las zonas de influencia del banco (AMBA, Córdoba, Mendoza, Tucumán y Salta). El monto máximo es de $250.000.000 (hasta el 75% del valor de la propiedad) con una tasa de interés del 5,5%.

El capital es ajustable por UVA y los plazos son de 10, 15 y hasta 20 años. La cuota no debe superar el 25% de los ingresos del solicitante o su grupo familiar.

El Ciudad también anunció una medida para adaptarse a posibles desequilibrios entre la inflación y el crecimiento salarial. “Si el incremento de la cuota supera el 10% del valor calculado tras ajustar el capital del préstamo con el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS) desde su otorgamiento, los prestatarios podrán solicitar una ampliación de hasta el 25% del plazo original del préstamo”, explicó Gastón Rossi, director del Banco Ciudad.

Esta extensión puede realizarse cada vez que se cumpla la condición, respetando el límite máximo del 25% del plazo original. La extensión del plazo busca reducir la cuota y evitar problemas en el flujo mensual, sin superar el límite de edad jubilatoria.

Fuente: Infobae

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