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SUSCRIBITEAlta demanda, poca oferta y un escenario atravesado por la minería y el crédito. El sector cierra el año con alquileres tensionados, faltante de casas familiares y galpones industriales. Las expectativas para 2026.
La falta de galpones industriales y casas familiares se consolidó como uno de los principales cuellos de botella del mercado inmobiliario sanjuanino en 2025.
Por un lado, faltan casas para familias y galpones para empresas, mientras que los alquileres habitacionales en algunos sectores no alcanzan a cubrir la demanda. Así cierra el 2025 el mercado inmobiliario sanjuanino, atravesado por la presión de la demanda, la especulación ligada a la minería y un crédito hipotecario que aún no termina de despegar.
Dos referentes del sector –Mauricio Turell, titular de la Cámara de la Construcción e Inmobiliaria y Esteban Costela, presidente del Colegio Público de Corredores Inmobiliarios- analizaron qué pasa en San Juan y los cuellos de botella. Pero también miran al 2026 con moderado optimismo.
Según Turell, uno de los problemas más graves es el déficit de casas de tres dormitorios para familias, ya que los desarrolladores e inversores han volcado su capital casi exclusivamente a departamentos de un ambiente o un dormitorio. Esta tendencia ha dejado a los grupos familiares con opciones mínimas, en un contexto donde los barrios privados tampoco están generando oferta de viviendas terminadas para la venta.
A esta carencia habitacional se suma una crisis de infraestructura comercial e industrial. Turell destacó la falta crítica de galpones industriales de más de 500 metros cuadrados que cuenten con sus planos en regla, un requisito indispensable para poder facturar y operar en regla.
A esto se suma la concentración de la demanda en Capital. Según Turell, cerca del 70% de las propiedades de esa zona cumplen con los requisitos que exigen las líneas de crédito hipotecario, como planos y final de obra, algo que no sucede en la misma proporción en otros departamentos. Incluso se observa una expansión del microcentro hacia el sur, con casas que se compran para reconvertirse en locales comerciales combinados con vivienda.
En cambio, Costela destacó en cuanto a las zonas más buscadas, que el corredor este-oeste lidera la demanda, con Santa Lucía, Capital y Rivadavia al frente, seguidos por Rawson.
En materia de compraventa, señaló que 2025 estuvo condicionado por el “ruido político” y el freno del crédito hipotecario tras las elecciones de octubre pasado. “Antes de esa fecha los créditos estubieron a full y se concretaron muchas operaciones. Este año, en octubre luego de las elecciones, las tasas siguieron altas y eso retrasa los cierres”, explicó.
Además, remarcó que el mercado inmobiliario tiene tiempos propios: una operación puede demorar al menos 30 días y extenderse hasta 90 si interviene un crédito. A eso se suma la estacionalidad: diciembre, enero y febrero suelen ser meses más lentos, con una reactivación que históricamente llega en marzo, indicó.
En las entidades plantearon visiones complementarias. Para Turell, el panorama es crítico:” la demanda es altísima y la oferta bajísima”, dijo, y agregó que de cada diez pedidos de alquiler solo se satisfacen dos. La escasez de oferta se arrastra desde mediados de 2025 y no muestra, por ahora, una solución clara.
Parte de este fenómeno se debe a la especulación con la minería, ya que muchos propietarios retienen viviendas esperando alquilarlas a empresas del sector cuando despierte la producción del cobre. No obstante, Turell advirtió que las mineras actuales son muy exigentes, imponen sus propios precios y contratos, y ya no aceptan cualquier propiedad como dos décadas atrás, cuando la gran minería del oro irrumpió en San Juan.
Desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios, Esteban Costela aportó una mirada complementaria. Si bien reconoce la falta de unidades disponibles, señaló que los precios del alquiler habitacional se mantienen estabilizados, con renovaciones que no registran subas significativas. “Hay inquilinos que pueden negociar. Si alguien pagaba, por decir una cifra, 400 mil pesos; hoy puede renovar por el mismo valor o incluso algo menos”, explicó.
El alquiler comercial, en cambio, atraviesa un momento más lento, afectado por la caída del consumo. Según Costela, la caída en el consumo ha provocado que los locales no salgan con la misma rapidez, e incluso los inquilinos tienen margen para negociar precios a la baja para mantener los contratos.
Pese a los desequilibrios, en el sector tienen expectativas positivas. Costela proyectó un 2026 con mayor dinamismo si se consolida la estabilidad económica y regresan los créditos hipotecarios para la clase media, un motor clave de operaciones encadenadas.
Turell coincidió y anticipó una reactivación a partir de abril o mayo, impulsada por una eventual baja de tasas y la aparición de créditos para comprar en pozo, que permitirían escriturar antes de finalizar las obras y dar respaldo financiero a las constructoras.
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