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Buenas y malas en el mercado

El panorama inmobiliario en San Juan: más ventas, suba de alquiler y el fenómeno Red Tulum

El Colegio de Corredores Inmobiliarios realizó un informe exhaustivo sobre los movimientos en la provincia. Las viviendas, a precio dólar. Los comerciantes, más alejados del centro.

Por Fernando Ortiz 6 de enero de 2022 - 23:18

Empezó un nuevo año y llegó el momento en que los distintos sectores de la economía sanjuanina hacen balances sobre el estado de la actividad y hacia dónde quieren ir. Uno de los más volátiles es el inmobiliario, que durante el 2021 tuvo buenas y malas. El mercado creció en ventas de inmuebles y terrenos un 15% respecto del 2020. Sin embargo, ni bien empezó el 2022, acusó el golpe de un 53% de aumento en el precio de alquileres, según el Índice de Contratos de Locación (Icl), que se publica en el Banco Central. 

El Colegio de Corredores Inmobiliarios de la provincia elaboró un informe exhaustivo que data cómo se movió el mercado. En rigor, el año que pasó hubo "sobreexposición de inmuebles a la venta". Así lo aseguró el presidente de la institución, Pablo Domínguez, que especificó que esa es la razón del "leve repunte". Esto ocurrió porque los propietarios decidieron vender las unidades antes que afianzarse como locadores. 

Evolución de las ventas inmobiliarias de viviendas en 2021. Fuente: Colegio de Corredores Inmobiliarios.

En cuanto a compra-venta de viviendas, el precio promedio es de 10.000.000 de pesos, corresponde a un departamento de dos dormitorios, de 60 metros cuadrados. Mientras que la opción más buscada es el departamento de un dormitorio, de 40 metros cuadrados, alcanzó los 6.500.000 pesos. Significó un aumento del 11% y del 4,1%, de enero/febrero a noviembre/diciembre del 2021. El presidente del Colegio destacó "los comprados son ahorristas que vieron en los ladrillos la posibilidad de asegurar una inversión" frente a la situación económica inestable. 

El mercado inmobiliario está dolarizado. Los dueños ofrecen las propiedades en moneda extrajera y concretan las ventas en pesos con la cotización del dólar blue. El fenómeno, que desde hace décadas se observa en las grandes ciudades como Ciudad de Buenos Aires, Santa Fe y Mendoza, llegó a San Juan con la pandemia. "La gente observó la volatilidad de la economía y se volcó al dólar para no perder plata", comentó Domínguez. 

Según el Colegio, las ventas de inmuebles y terrenos de concretaron mayormente en Pocito, Rivadavia y Albardón. Éste último tuvo un empujón con la construcción del Acceso Norte de la Ruta 40, que permite mejor accesibilidad. También figura en el top five, Santa Lucía, "que hace tiempo viene entre los más elegidos" y Rawson.

Evolución de las ventas inmobiliarias de locales comerciales en 2021. Fuente: Colegio de Corredores Inmobiliarios.

Respecto a las ventas de locales comerciales, en la Peatonal no hubo variante significativas. La razón: "Los jugadores en el mercado son pocos, tienen muchos negocios y no les interesa vender". La curva se mantuvo estable. En enero/febrero del 2021 un local céntrico de 100 metros cuadrados costaba 44.200.000 pesos y en noviembre/diciembre 44.500.000 pesos. El mayor aumento se dio en los locales semi céntricos. Pasaron de 16.300.000 a 18.800.000 pesos. Pero los más preferidos fueron los locales no céntricos. En opinión del corredor inmobiliario, hubo un "éxodo" de los comerciantes que otrora estaban en el centro capitalino hacia plazas más económicas y también con afluencia de clientes como Rawson. 

Evolución del precio de los alquileres de viviendas en 2021. Fuente: Colegio de Corredores Inmobiliarios.

Por otro lado, sin duda los alquileres sufrieron el mayor incremento. A principio del 2021, un departamento de un dormitorio, de 40 metros cuadrados, costaba 12.500 pesos y, en diciembre, promedió los 21.000 pesos. Esto significó un aumento del 68% y posiciona el monto un 17% por encima de la inflación anual, que fue del 51%. Es el tipo de unidad básica más solicitado en el mercado. Pero no hay oferta. En general, hay escasez porque los propietarios prefieren vender o mantener las viviendas ociosas a ajustarse a las reglas de la nueva ley de alquileres sancionada. 

También sufrió subas el alquiler del departamento de dos dormitorios, de 60 metros cuadrados. Alcanzó los 28.700 pesos promedio en diciembre del año que pasó, cuando empezó con un precio de 18.000 pesos. Es decir, un aumento del 59%. La misma suerte corrió la casa de tres dormitorios, de 80 a 100 metros cuadrados, que tuvo el mismo porcentaje de incremento. Pasó de 27.000 pesos a 43.000 pesos. A esto deberá sumarse la actualización anual que, como se mencionó, ahora ronda el 53%. 

Evolución del precio de los alquileres de locales comerciales en 2021. Fuente: Colegio de Corredores Inmobiliarios.

En la parte comercial, los aumentos no tuvieron el mismo impacto. Lo más caro, el local céntrico, de 100 metros cuadrados, subió de 130.000 pesos a 167.400 pesos. Una variación del 29%. Un salón más modesto y alejado del centro, de unos 50 metros cuadrados, pasó de 25.000 a los 27.800 pesos.

Cuánto se necesita para alquilar por primera vez

El presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios indicó que el alquiler de un departamento de un dormitorio promedia los 21.000 a 25.000 pesos mensuales. A eso hay que sumarle 25.000 pesos de depósito y 25.000 pesos de honorarios al profesional. Estimó que son 75.000 pesos para mudarse. En algunos lugares habrá que sumar expensas. 

El fenómeno Red Tulum

El nuevo esquema de transporte público de pasajeros generó un cambio positivo para algunas zonas de la provincia que no estaban siendo explotadas comercialmente. Es el caso de la avenida Córdoba, donde ahora está posicionada una de las estaciones de transbordo y donde hay más paradas de colectivo respecto a la configuración pasada. Por eso, los corredores inmobiliarios empezaron a recibir consultas de vecinos de la zona para poner departamentos y cocheras en alquiler. La contraparte, los inquilinos de otras áreas del centro, ya están averiguando sobre la posibilidad de poner kioscos o locales comerciales. Los expertos recomendaron que el precio promedio de alquiler sea de 30.000 pesos. 

 

 

 

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