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SUSCRIBITESin Ley de Alquileres, los contratos comenzaron a ser negociados entre las partes. Algunos usan el IPC y otros el ICL para calcular los incrementos pero, hay diferencias. ¿Cuál es el más conveniente y cómo se miden? De yapa, una herramienta online para ayudarte en la confusión.
Al renovar contratos de alquiler, les estan cobrando a los inquilinos el depósito y la comisión. ¿Es justo?
La derogación de la Ley de Alquileres cambió las reglas del juego para quienes tienen propiedades y quienes alquilan viviendas en todo el país. Ahora, las partes pueden negociar los términos de su contrato libremente. La norma que fue derogada en diciembre habilitó todo tipo de arreglos y, a seis meses, llegaron los primeros aumentos pero ¿cómo los calculamos?
Ya sea que utilicemos el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice de Contratos de Locación (ICL) en esta nota te brindamos algunas herramientas para no hacer tan tediosa la tarea, sobre todo, porque ambos índices llegaron con diferencias para los inquilinos. Mauricio Turrell, presidente de la Cámara Inmobiliaria, y Esteban Costela, secretario del Colegio de Corredores Inmobiliarios de San Juan explican cuáles son las principales diferencias, qué índice es el más usado en la provincia y cómo evitar confusiones a la hora de calcularlos.
"La derogación de la Ley de Alquileres básicamente hizo que las partes puedan acordar cómo armar el contrato de locación. Podés actualizar según ICL, IPC o según el equivalente a 30 botellas de Coca Cola de 2 litros y1/4, en el comercio esto se usa mucho", explicó Turell.
Es que se cumplieron los primeros seis meses de la derogación de la Ley de Alquileres y para quienes acordaron aumentos semestrales comenzaron las primeras confusiones.
El primer paso antes de calcular el aumento es volver a nuestro contrato de alquiler y fijarnos si se pactó aumentar según el ICL o el IPC. Es que aunque durante meses ambos índices se mantuvieron en valores parecidos, en julio la diferencia es considerable y el ICL quedó bastante más elevado que el IPC.
"Estimamos que lo que ha pasado es que el ICL tiene un parte de su componente que son los salarios y el otro 50% es el IPC. A mitad de año tenemos paritarias y una de las razones de su aumento fueron los aumentos que se otorgaron en las paritarias. La otra de las razones es que el IPC es un índice que está retrasado porque los datos de la inflación se publican el 15 de cada mes, por eso ahora está publicado en relación a los datos de mayo", explicó Costela.
Así, por ejemplo, un contrato de alquiler iniciado en enero de2024 por un valor de $120.000, con actualización semestral y aumentos calculados en relación al IPC, en julio llegaría a $215.727. En cambio, el mismo contrato, con el mismo periodo de actualización pero, calculado utilizando el ICL, en julio llegaría a los $253.765. La diferencia, para quien alquila, es importante.
Según Costela, durante mucho tiempo el ICL fue un índice mucho más conveniente para el locatario, de hecho es el índice elaborado por el Banco Central que se utilizaba en la anterior Ley de Alquileres. "Se utilizaba el ICL y siempre iba un poquito por debajo del IPC. Sin embargo, ha bajado la inflación y entonces ha hecho que se distorsione. Yo creo que a largo plazo se vuelven a acomodar", analizó el corredor inmobiliario.
Para evitar confusiones, desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios de San Juan habilitaron una calculadora de alquileres online, una de las herramientas más usadas hoy por los inquilinos para poder calcular cuánto les subirá el precio de su vivienda.
"En la página del Colegio de Corredores Inmobiliarios tenemos inserta una calculadora de alquiler. En los contratos, además, yo pongo que vamos a utilizar esa calculadora para evitar errores y confusiones", adelantó Costela.
En la calculadora de alquileres online, se requiere ingresar la fecha de inicio del contrato, el periodo de actualización (semestral, cuatrimestral, anual), el valor inicial del contrato y el índice que fue acordado por las partes.
Las expensas y el alquiler son cosas distintas y, por ende, sus incrementos se calculan separados. "En términos de expensas vos tenés las comunes y las extraordinarias. Las comunes son limpieza, mantenimiento y gasto de luz de las bombas que hacen funcionar para que tengas agua, por ejemplo. Además se calculan de acuerdo a la superficie cubierta de cada departamento", explicó Turell.
Así las cosas, por más que vos vivas en el mismo piso que tu vecino, pagará más expensas el que tiene tres dormitorios y no el que tiene uno solo.
"Las expensas dependen de dos gremios que fijan su valor y son los que fijan el salario del empleado del consorcio. Yo como administrador del consorcio armo las expensas en base al sueldo del encargado, los aportes, la luz, el gasto de productos de limpieza, de los focos que se van quemando, etc, todo eso conforma las expensas comunes que no son todo el año lo mismo" explicó Turell.
En este sentido, las expensas subirán de acuerdo a cómo sube el sueldo del encargado de un edificio, según convenio sindical, y según cómo aumenten los costos para mantener ese edificio.