El mercado inmobiliario, la economía actual y un dato preocupante

Además, dio su visión sobre las perspectivas de la economía, que el plan del gobierno es solo llegar a diciembre. La imposibilidad de arreglar nada antes, y que el país solo puede aspirar a levantar cabeza en el tercer o cuarto trimestre del 2024.

- ¿Cuáles son las perspectivas del mercado inmobiliario actual?

En el contexto macroeconómico actual está muy atravesado por el escenario político. Las elecciones condicionan mucho a la economía. También afecta la sequía; qué es un golpe muy grande para el agro y materia cambiaria porque van a faltar muchos dólares lo que es un impacto para las finanzas públicas. Y todo esto en el marco de una economía que viene de dos años de estancamiento estructural y hoy está envuelta en una crisis cambiaria. Todos estos condimentos claramente al mercado inmobiliario le juegan en contra.

- ¿Qué pasa con el sector inmobiliario y el poder adquisitivo de la gente limitado?

Hay un problema que genera este esquema cambiario implementado desde fines del 2019 que tiene que ver con el cepo. Esta brecha cambiaria que genera que los ingresos actualmente de los argentinos estén muy reducidos y esto limita y traba mucho el mercado inmobiliario. No hay poder adquisitivo en dólares para comprar una vivienda, no tenés crédito y con esto el mercado inmobiliario queda solamente supeditado a los sectores que pueden generar excedentes.

- ¿Cuáles son los sectores que generan excedentes?

Doña Rosa no se puede comprar una casa. Los que pueden comprar son sectores que quedaron aislados de todo este fenómeno: un sector corporativo, una parte del sector empresarial, el dueño de alguna empresa que todavía tiene alguna actividad que funcione. Pero la masa crítica donde está la clase media y la clase trabajadora, no. Hay una caída del poder adquisitivo muy grande, de casi el 20% acumulado en 4 años, medido en pesos. En dólares es mucho más por el salto cambiario que genera esta brecha tan elevada. El mercado cambiario es un mercado dolarizado y como la gente no tiene poder adquisitivo en dólares, ha quedado trabado e inaccesible para el empleado común, para la clase media, para el que tiene un sueldo en relación de dependencia; o algún independiente.

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- ¿La vivienda entonces es un bien inaccesible en Argentina?

Son muy pocos los que pueden entrar al sector inmobiliario, tal vez sea el 5% de la población. Eso es lo que está traccionando hoy en día y hacia ese segmento deben apuntar los desarrolladores. Todo el resto está trabado y hasta que no se resuelva el problema político y el económico, probablemente recién ahí podamos encontrar un punto de inflexión para el mercado inmobiliario. Pero, una cosa es el mercado desarrollista y otra cosa es el mercado de usados. Lo que está muy trabado es el mercado de usados porque esa demanda no llega. Hay una brecha muy alta entre la oferta de propiedades que hoy es récord versus una demanda muy deprimida. Pero también el ladrillo sigue siendo un lugar de refugio. Históricamente los argentinos o compran dólares para preservar su capital y sus ahorros, o compran ladrillos.

¿El precio de los inmuebles está barato o caro?

El costo de la construcción ha bajado. Cuando el dólar está tan alto, el costo de construcción a pesar de que se encareció en los últimos dos años sigue siendo atractivo. La parte alta de la pirámide va a seguir volcando una buena parte de sus pesos al mercado inmobiliario. Y ahí es donde el mercado inmobiliario de desarrolladores tiene un atractivo para tirar mucho de esos pesos.

El futuro del país

- ¿Cuándo va a salir el país adelante?

Tenemos que esperar a que terminen las elecciones. El horizonte económico está dividido en dos: de aquí a diciembre y la economía post diciembre. Un año de elecciones presidenciales impide al gobierno y su equipo económico arreglar los problemas de fondo, porque tiene un costo económico, social y político muy grande. Arreglar las cuentas públicas, ordenar el balance del Banco Central, el esquema cambiario y las cuentas externas de Argentina. Y todo eso en una primera fase va a ser contractivo en actividad e inflacionario. Por eso el gobierno actual en el marco del “Plan llegar” tiene un solo mandato llegar a diciembre, no arreglar los problemas de fondo. Si se quiere arreglar los problemas de fondo, hasta que no haya un cambio de gobierno eso no sucederá.

- ¿Y luego de las elecciones, que viene?

Una vez despejado el escenario político, metemos la economía en el taller. Va a estar unos meses en el mecánico y si este lo arregla de manera puede que, en el segundo, o tercer trimestre del año que viene haya una inflexión para empezar a crecer. El problema va a ser contractivo primero pero expansivo después.

¿No queda otra salida que devaluar?

Tenemos un tipo de cambio atrasado, sin reservas internacionales, hay exceso de demanda de dólares y brecha cambiaría muy elevada. Entonces como no hay reservas esta situación es muy difícil sin la devaluación, salvo que tengas un shock de precios internacionales muy grande, un shock de confianza muy grande que te ingrese mucho ingreso por la cuenta financiera. Y todo eso yo no lo veo.

¿A cuánto tendría que estar el dólar?

Depende de con qué gobierno, con qué nivel de confianza, con qué programa económico y con qué precios de commodities. Hay que buscar un dólar de equilibrio con esa conjunción de factores. Está claro que el dólar a 240 pesos mayorista que tenemos hoy no es ese dólar de equilibrio.

“La indisciplina fiscal y monetaria se paga con pérdida de tu moneda. Cuanto más indisciplinado sos, vas a perder tu moneda y ahí no va a quedar otra alternativa que dolarizar, pero no porque sea el mejor esquema cambiario sino porque no puedo dominar el problema político que tengo arriba. “La indisciplina fiscal y monetaria se paga con pérdida de tu moneda. Cuanto más indisciplinado sos, vas a perder tu moneda y ahí no va a quedar otra alternativa que dolarizar, pero no porque sea el mejor esquema cambiario sino porque no puedo dominar el problema político que tengo arriba.

- ¿Se puede dolarizar la economía del país?

Sí, se puede dolarizar. Depende de todos los factores que mencione anteriormente, de cuántos dólares consiga el país. Y otra pregunta es si es conveniente dolarizar. Todos los regímenes cambiarios tienen pros y contras. Yo diría que no. Pero Argentina ahora tiene un problema de índole superior que es político, donde se utiliza el Banco Central como una tesorería, y por eso no tenemos moneda que cumpla la función de reserva de valor y la economía argentina se está dolarizando paulatinamente. De seguir así, por más que sea costosa implementarla, la dolarización va a terminar imponiéndose.