El impacto se da sobre todo en inmuebles pequeños y los agentes aseguran que alquilarlos será un proceso muy lento. Los propietarios que hicieron una inversión grande adquiriendo inmuebles deberán hacerse cargo de grandes costos de mantenimiento por sus casas o departamentos ociosos, aseguraron. En la Cámara de la Construcción e Inmobiliaria de San Juan dijeron que se aún está haciendo el cálculo del perjuicio económico pero que saben que es importante. Mauricio Turell, referente de este organismo, estimó que en general, en el sector “la demanda desde octubre a la fecha ha caído un 15%”.
Maximiliano Pérez Tinto de la inmobiliaria Pérez Olivera describió que “se está empezando a notar mucho cómo la demanda mermó, porque tanto las mineras como sus proveedores demandaban mucho. Ahora viene la devolución de muchos inmuebles. Recién me informaron que entrega 50 inmuebles la gente de Fluor Techint. Son casas y departamentos del personal, de entre 3.500 y 5.500. Hay muchos que les faltaba para terminar el contrato y otros que se estaban a punto de vencer, e incluso me están devolviendo algunas casas que llevaban 6 meses en contratos de 2 años”.
Por su parte, Cristina Luluaga dijo que “venimos teniendo rescisiones de contratos desde hace dos meses, sobre todo de departamentos chicos amoblados, que tenían ocupados por grupos inclusive, complejos completos de 8, 10 ó 15 unidades. Eran contratos de plena vigencia, de año, año y medio más, algunos renovados, o bien terminaron contrato y no los renovaron. Es más que evidente que los han dejado porque en otras oportunidades renovaban contrato. Y hay poca demanda de las casas grandes, que no nos han dejado todavía”. La empresaria calculó hasta ahora registraron alrededor de 40 caídas de contrato de unidades chicas, que representan alrededor del 30% del total que tienen alquilado al sector minero.
“La paralización de Pascua Lama ha influido y mucho, hay muchos inmuebles que se están desocupando, nosotros nunca acumulamos stock y ahora se está acumulando y no se está alquilando al ritmo de antes. Ahora un alquiler es como una venta, que terminás negociando el precio y hace un año atrás no se admitía ninguna discusión. Todos los propietarios van a tener que tener en cuenta que son dos realidades económicas: lo que mueve la minería y el resto de los sanjuaninos”, analizó Cristian Miranda, de la inmobiliaria García Pareja.
“Las mineras alquilaban varios departamentos en un mismo edificio o a veces un edificio completo”, aseguró Turell. Hace unos cinco años atrás, cuando la minería provocó el boom en el mercado inmobiliario por la instalación masiva de trabajadores en la Provincia, del 100% de los inmuebles que estaban disponibles, el sector minero tomó alrededor del 45%, según los datos de la Cámara. A esto se sumaron las inversiones que hicieron muchos particulares en la construcción de departamentos o compra de unidades para alquilar, viendo la oportunidad del negocio.
Ahora que el panorama cambió, “los alquileres tendrán que ajustarse al mercado real. Antes había dos mercados de alquileres: el real y el del sector minero. Los propietarios de los del sector minero tendrán que entender que si pretenden cobrarle lo mismo a un sanjuanino común, les va a ser difícil alquilar, por no decir imposible”, analizó Turell.
Bajan los precios
Para salir del trance, la mejor salida parece ser bajar los precios: “creo que es la única estrategia, práctica y rápida. El propietario eso lo sabe pero seguro no lo va a querer reconocer. Creo que con un 10% menos rápidamente podrá alquilar”, agregó el representante de la Cámara. En este sentido, Miranda afirmó que “no es que se alquiló más caro a los mineros, sino que fruto de la explosión minera se sobrevaluaron los alquileres. Y venían a un ritmo bastante acelerado, porque tenías demanda, mano de obra que disponía de un muy buen recibo de sueldo de 12.000 o 15.000 pesos y esa no es la realidad del sanjuanino común y corriente. Yo he estado retocando los precios un 10% más bajos, tanto de departamentos como casas de categoría”.
“No creo que bajen el precio los inmuebles chicos porque se van alquilando, pero los grandes sí, porque son más complicados y ahí va a ser difícil hacer una renta de 0,5% del valor de la propiedad que es lo que se estaba cobrando, se tendrá que bajar a 0,3% o 0,4%. Son inmuebles de entre 6.000 y hasta 25.000 pesos”, evaluó Luluaga.
Los agentes inmobiliarios coincidieron en que hay dos tipos de propiedades que se trabajan con las empresas vinculadas con Pascua Lama: las de menos de 4.000 pesos de alquiler y las de más categoría. Y aseguraron que las primeras son las más afectadas. Se trata de los departamentos de una o dos habitaciones que se destinaban a personal no jerárquico de las mineras. “Los que están por arriba de los 6.000 pesos, que son casas en zonas como Rivadavia y barrios privados, va a costar alquilarlos porque no hay demanda en esa franja y hay varias propiedades de ese tipo. Teníamos alquileres que nos han devuelto las mineras en 12.000 pesos y eso no es un valor promedio para la gente de San Juan”, subrayó Turell.
“A los departamentos de un dormitorio que rondaban los 2.500 pesos los hemos bajado a 2.300 y los de dos que estaban a 3.000 los hemos bajado a 2.600 aproximadamente. Ahora por una casa nos sentamos a negociar precios y no está fácil”, dijo Miranda. En la inmobiliaria García Pareja le alquilan a empresas subsidiarias de Pascua Lama. “Tenemos como clientes mucha gente que depende de la minería, tenemos empleados de distintas áreas y rangos, desde ingenieros a choferes. He tenido varias restituciones de inmuebles que nos han dicho que los devuelven porque los echaron y no pueden pagar más. Entonces esto va a afectar a toda la economía de San Juan porque la minería movía mucho”, agregó Miranda.
Esperan tiempos peores
“Creo que recién se está comenzando, no hemos notado una demanda nueva del sector minero, menos a fin de año. Yo no creo que esto haya terminado”, consideró Luluaga. “Los alquileres son importantes porque hacen que uno pueda mantener los gastos fijos, los empleados, es bueno tener un buen nivel, lo ideal para una inmobiliaria es la venta, pero en estas épocas en que no han sido buenas, hemos estado bastante sujetos a la cantidad de alquileres. Esto ha afectado en general y el que más sufre es el propietario que debe hacerse cargo del mantenimiento por 2, 3, 5 meses con un costo alto y sin ingresos”, agregó.
“Por ahí ahora no se nota tanto, pero una vez que se vayan se va a notar que hay menor circulante. Creo que alrededor de 20 propiedades nos quedan sin novedades, pero yo ya sé que en corto plazo empiezan a devolver”, evaluó Pérez Tinto. Agregó que “de los que uno administra pierde por administración y, por su parte, los propietarios se van a encontrar con un montón de inmuebles ociosos. Por ejemplo, a un cliente le devuelven 12 y a otro 6, y pagar todas las expensas y sin rotación, se hace cuesta arriba”. Y pronosticó que “si devuelven mucho volumen no sé cuánto demandará. Puede tomar muchos meses y el verano deprime más porque los peores meses son enero y febrero”.
Por su parte, Miranda observó que “mucha gente invirtió en la minería y construyó directamente para alquilar sobre todo para la mano de obra que venía de afuera y muchos proyectos están no frenados pero sí a mitad de ritmo. Y concluyó: “Yo no creo que se haya visto lo peor, tenemos que estar atentos, todo indica que viene un receso, no hay que ser catastróficos pero no estamos de la mejor manera, entramos en una meseta y esperamos que no sea muy largo”.
LA CIFRA
2.000
Son los pesos, en promedio, que se cobran como sobreprecio para cada propiedad al sector minero respecto de los precios reales, según Mauricio Turell, de la Cámara de la Construcción e Inmobiliaria de San Juan.
