Cómo es el paso a paso para escriturar una casa en San Juan y evitar gastos millonarios

La política se canaliza a través del programa “Escriturá tu Vivienda”, que depende del Ministerio de Gobierno y es ejecutado por la Dirección de Regularización y Consolidación Dominial. Se trata de una herramienta destinada a personas que habitan una vivienda sin contar con título de propiedad, siempre que cumplan con una serie de condiciones establecidas por ley.

Según explicó a este diario Carolina Gianinetto, directora de Regularización Dominial, el proceso no es inmediato ni automático. Requiere cumplir requisitos estrictos, atravesar una instancia de verificación técnica y legal, y sostener un seguimiento que puede demorar entre tres y cuatro años hasta obtener el acta de posesión, paso previo a la escritura definitiva.

Requisitos estrictos y quiénes pueden iniciar el trámite

Uno de los puntos centrales del sistema es que no todas las personas pueden acceder. Las condiciones son taxativas y están definidas por la normativa vigente, lo que implica que cualquier incumplimiento deja al solicitante fuera del proceso.

De acuerdo a fuentes calificadas del área, quienes deseen iniciar el trámite no deben ser beneficiarios del Instituto Provincial de la Vivienda (IPV) ni tener otro inmueble registrado a su nombre. Además, deben acreditar posesión efectiva de la vivienda dentro de los plazos que establece la ley.

En ese sentido, explicaron que muchas consultas quedan descartadas en la etapa inicial. “Hay personas que dicen que viven desde 2008 o 2010, pero no entran dentro de lo que establece la ley. O casos en los que surge que tienen otra propiedad registrada, lo que impide avanzar”, señalaron.

Otro de los condicionantes clave es la situación dominial del terreno. Si el inmueble no cuenta con dominio identificado, el Estado no puede intervenir. En esos casos, el trámite debe realizarse de manera particular a través de un abogado.

Paso a paso, cómo iniciar la regularización

El procedimiento comienza con una instancia de consulta y verificación. Los interesados deben acercarse a la Dirección de Regularización y Consolidación Dominial con información básica del inmueble.

Entre los primeros pasos se encuentran:

• Presentar una boleta de Rentas o la nomenclatura catastral para ubicar el terreno
• Aportar el boleto de compraventa o documentación que acredite la adquisición
• Presentar comprobantes que demuestren la posesión, como pagos de servicios o impuestos

A partir de esa primera evaluación, el organismo determina si el caso puede ser abordado dentro del programa. Si cumple con los requisitos, se otorga un turno formal para iniciar el expediente.

Una vez iniciado, comienza un proceso administrativo y legal exhaustivo que incluye pedidos de informes a organismos como el Registro Inmobiliario y Catastro, además de relevamientos en el lugar.

Investigación, controles y plazos: un proceso que puede durar años

El trámite no solo depende de la documentación presentada por el solicitante, sino también de una investigación que realiza el propio Estado para validar la situación del inmueble.

Según detallaron fuentes del área, el proceso incluye la búsqueda del titular dominial original. En caso de que no pueda ser localizado o haya fallecido, se deben cumplir una serie de pasos formales, como el envío de cartas documento o la publicación de edictos, con el objetivo de convocar a cualquier persona que pueda reclamar derechos sobre la propiedad.

Este conjunto de procedimientos explica los tiempos del trámite. “Son plazos que se van cumpliendo y que normalmente tardan entre tres y cuatro años”, indicaron.

En términos de volumen, se inician entre 150 y 200 expedientes por año, aunque solo entre 50 y 70 logran avanzar hasta la entrega del acta de posesión, que es el paso previo a la escritura definitiva. En términos de volumen, se inician entre 150 y 200 expedientes por año, aunque solo entre 50 y 70 logran avanzar hasta la entrega del acta de posesión, que es el paso previo a la escritura definitiva.

El rol del IPV y los casos especiales

Uno de los factores que permitió ampliar el alcance del programa es el trabajo conjunto con el IPV. Esto ocurre especialmente en barrios donde el titular dominial del terreno no es el Estado, sino empresas constructoras o desarrolladoras.

En esos casos, el IPV puede intervenir como apoderado, lo que permite agilizar los trámites y, en algunos casos, avanzar directamente hacia la escritura traslativa de dominio.

Este esquema se aplica, por ejemplo, en barrios rurales y loteos donde el organismo ha adquirido facultades para regularizar la situación dominial.

Cuánto cuesta hacerlo por vía privada

Uno de los puntos más sensibles es el costo del trámite fuera del ámbito estatal. Si bien desde el área evitaron dar cifras precisas, reconocieron que el proceso es “costoso” cuando se realiza de manera particular.

Según indicaron, solo un plano puede superar el millón de pesos, mientras que una escritura puede ubicarse en valores similares. A esto se suman honorarios profesionales y otros gastos administrativos.

De acuerdo a lo que pudo relevar este medio, los honorarios de un trámite de posesión veinteañal en San Juan pueden oscilar entre el 15% y el 20% del valor del inmueble, lo que convierte al proceso en un gasto millonario en muchos casos.

Frente a ese escenario, el programa estatal cubre costos clave como la mensura y la escritura, lo que permite que personas con bajos recursos puedan acceder a la regularización.

Qué beneficios tiene contar con la escritura

Acceder al título de propiedad no solo implica un trámite administrativo, sino un cambio sustancial en la situación jurídica y económica de una familia.

Entre los principales beneficios se destacan:

• Seguridad jurídica sobre la vivienda
• Acceso formal a servicios públicos
• Posibilidad de solicitar créditos hipotecarios
• Incremento del valor del inmueble

En ese sentido, desde el Gobierno remarcan que la escritura no solo otorga certeza legal, sino que también abre la puerta a nuevas oportunidades económicas.

Dónde consultar y cómo asesorarse

Las personas interesadas pueden acercarse de manera presencial a la Dirección de Regularización y Consolidación Dominial, ubicada en calle Agustín Gnecco 395 Sur, en Capital, de lunes a viernes en horario de 7:30 a 13 horas.

También se puede solicitar información telefónica a través de los números 4933333 y 4201886.