Sólo el 3 % de la superficie es cultivable en San Juan y sobre ese 3 % se está asentando una gran proporción de barrios y loteos privados sin planificación. Poco a poco la chacra va perdiendo terreno ante los avances inmobiliarios. Son varias las razones que llevaron a los productores a vender sus tierras, pero lo cierto es que el Gobierno Provincial quiere limitar el destino de estas tierras a complejos habitacionales y esa limitación será por ley.
La mayor revolución inmobiliaria en superficie fértil se dio en Pocito, Santa Lucía y en Rawson, en la zona del Médano de Oro. En estas tres comunas los productores comenzaron a vender en masa sus pequeñas fincas o chacras para convertirlas en loteos.
La idea de limitar la venta de estas tierras tan valiosas para la Provincia es del Ministerio de Planificación e Infraestructura. La primera herramienta que lanzaron es una resolución, la 335, que por el momento solo afecta a las propiedades que construye el Estado. Previo a la construcción de un barrio, los municipios deben pedir el visto bueno al predio elegido. La dirección de Planeamiento y la subsecretaría de Ordenamiento Territorial son las dos áreas que autorizan o no.
En cuanto al ámbito privado, las decisiones de la Subsecretaría aún no tienen fuerza de ley pero si se pueden poner condiciones para evitar la expansión hasta que se saque una legislación que impida destinar tierras cultivables para loteos. En la legislación se exigirá cierto tamaño de lote, espacios de reserva, que hayan aperturas de calles en las cercanías y espacios públicos suficientes.
¿Con la tierra el propietario puede hacer lo que quiera? No, porque la propiedad nunca es absoluta ni en la sociedad más neoliberal porque siempre está limitada por el bien común. La propiedad está limitada por el Código de Minería indica que todo lo que hay debajo de la tierra pertenece a la Provincia, el Código de Aviación que establece hasta a qué altura se puede llegar, el Código de Planeamiento que establece hasta donde se puede llegar e incluso, la tierra está sujeta a expropiaciones por utilidad pública.
La mayor parte de las operaciones de venta de terrenos en barrios privados son realizadas por operadores inmobiliarios, el propietario generalmente no es el vendedor directo. "El desarrollador es un inmobiliario, un arquitecto o un ingeniero que hace un ofrecimiento al dueño del predio y lo lotea. Uno de los caminos que más se ocupa es asentarlo vía escribanía, un mecanismo raro. Les llega a los municipios el predio ya anotado como loteo, es un atajo que se encontró”, explicó José Luis Basualdo, arquitecto y miembro del equipo de Ordenamiento Territorial.
Guillermo Velasco, a cargo la Subsecretaría, aseguró que muchas veces hay engaños de por medio a los propietarios de parcelas pequeñas y que el objetivo es darles herramientas al pequeño productor que vive en esas tierras para evitar la venta de la superficie cultivable. "Hay un engaño al dueño de la tierra porque le dicen que va a hacer una diferencia que después no es cierta. Lo que hay que hacer es como se fomenta a aquel que tiene dos hectáreas para que pueda cultivar y pueda vivir de eso. Uno no puede decirle al dueño que no puede vender sin llevarles alternativas. Es ahí donde estará la función del Estado para fomentar que las pequeñas parcelas que no son redituables para la producción hoy lo puedan ser”, añadió en este sentido el funcionario.
Debido al armado de loteos sin orden alguno se han suscitado varios problemas. En el Médano de Oro hay barrios privados que se han hecho sobre suelos que ceden, incluso varios propietarios en busca de agua intentaron hacer perforaciones pero no cuentan con ningún aval porque Hidráulica no está autorizando más perforaciones en esa zona. En Santa Lucía están surgiendo problemas porque la napa está muy alta, entonces los propietarios empiezan a hacer las fundaciones y tienen a 30 centímetros el agua. "Entran engañados porque creen que van a hacer una casa a $500.000 y termina costándoles el doble por todo el trabajo que tienen que hacer con el problema ambiental”, añadió Basualdo.
La otra gran problemática que se genera cuando se arman loteos en zonas rurales es la convivencia entre lo productivo y lo urbano. En casos extremos los habitantes de barrios privados ubicados en zonas rurales llegan a pedir que no circulen tractores porque les complica el tránsito.
"Cuando se mete un loteo en el medio de viñas y olivares ya no se puede fumigar más, afectando seriamente la producción. Otro problema es que al no haber cloacas en las zonas rurales se hacen pozos negros, que contaminan la napa y los productores ya no pueden usar el agua para el regadío. Se producen problemas entre dos usos incompatibles con tanta cercanía”, reveló Basualdo.
En cuanto al funcionamiento de la resolución 335, las fuentes aseguraron que se está llevando delante de la mejor manera. Velasco y Basualdo informaron que son muchas las variables que se analizan antes de dar el visto bueno a un terreno para que se convierta en un barrio. Se verifica si hay agua cerca, si hay escuelas y centros de salud, si hay espacios verdes en las zonas aledañas. Si no se dan estas condiciones, Ordenamiento Territorial no le da el visto bueno y aconseja buscar otros lotes en lugares más favorables.
Todos los terrenos que le ofrecen al IPV pasan por el cedazo de esta nueva área de gobierno. Son más las veces que se recomienda no comprar los terrenos que las que se da el OK.
El problema en todo el mundo es el uso de la tierra y en San Juan hay que cuidar las zonas fértiles con uñas y dientes porque es un recurso escaso.
