El top 3 de las arterias con más casas en venta del centro de San Juan, los precios y la "depreciación funcional"

El relevamiento de Tiempo de San Juan estuvo centrado en calles y avenidas céntricas con dirección Oeste-Este, en el tramo comprendido entre Avenida España y Avenida Rioja -unas diez cuadras-, donde históricamente se concentraron viviendas de sectores medios y medios altos vinculados al trabajo en el centro.

El mapa actual muestra un dato contundente. Hay arterias donde la acumulación de carteles de venta ya configura una postal repetida. Según indicó Leonardo Pérez Tinto, vicepresidente del Colegio Público de Corredores Inmobiliarios de San Juan, la avenida con mayor cantidad de propiedades en oferta es Libertador, con 16 casas en venta. Le siguen calle 25 de Mayo y calle Mitre, ambas con 15, mientras que Avenida Córdoba registra 11 inmuebles en esa condición.

La coincidencia con otro relevamiento del sector refuerza la tendencia. Para Mauricio Turell, presidente de la Cámara Inmobiliaria de San Juan, el ranking lo encabeza calle San Luis, seguida por 25 de Mayo y luego Avenida Córdoba, en una dinámica que -según sostuvo- no es nueva, pero sí se intensificó en los últimos años.

Depreciación funcional y cambio de época

Detrás de este fenómeno el concepto de “depreciación funcional” se repite entre los especialistas. No se trata del estado físico de las viviendas, sino de algo más profundo. “Son casas que fueron pensadas como viviendas familiares en una época donde vivir en el centro era lo habitual. Hoy eso cambió”, explicó Pérez Tinto. Según detalló, muchas de esas propiedades -chalets amplios, de buena calidad constructiva- perdieron su atractivo como hogar y dejaron de cumplir la función para la que fueron concebidas.

Ese proceso se traduce en una migración progresiva. “Son familias que se están yendo del microcentro y buscan otros espacios, como Rivadavia o Santa Lucía, muchas veces en barrios privados”, agregó el referente. Ese proceso se traduce en una migración progresiva. “Son familias que se están yendo del microcentro y buscan otros espacios, como Rivadavia o Santa Lucía, muchas veces en barrios privados”, agregó el referente.

La consecuencia es doble. Por un lado, aumenta la oferta de casas en venta; por otro, se acelera una reconversión lenta pero sostenida hacia usos comerciales o profesionales. Clínicas, estudios y oficinas empiezan a ocupar espacios donde antes había viviendas.

No es un fenómeno nuevo. Ya en 2025, el sector advertía que incluso propiedades bien ubicadas -especialmente sobre Avenida Libertador- podían permanecer meses sin venderse, aun con precios ajustados. La razón, coincidían los especialistas, no era el valor en sí, sino la dificultad para encontrarles un uso rentable sin una transformación previa.

Cuánto valen las casas del centro

Ponerle precio a estas propiedades no es tarea sencilla. A diferencia de los barrios, donde hay cierta homogeneidad, en el microcentro conviven casas de distintas épocas, tamaños y calidades. Aun así, Pérez Tinto dio algunos parámetros. Los terrenos en estas zonas oscilan entre los 150.000 y 250.000 dólares, dependiendo de la ubicación. Sobre Avenida Libertador, los valores pueden ser incluso superiores, mientras que en calles secundarias se ubican dentro de ese rango.

Si se toma un promedio general, las casas céntricas en venta se mueven entre los 200.000 y 350.000 dólares, aunque con grandes variaciones según el estado y la superficie. Si se toma un promedio general, las casas céntricas en venta se mueven entre los 200.000 y 350.000 dólares, aunque con grandes variaciones según el estado y la superficie.

Turell coincidió en que la heterogeneidad complica cualquier referencia uniforme. “Hay inmuebles de dos pisos, otros con terrenos chicos pero en puntos estratégicos. Es muy relativo”, señaló.

Una generación que se va de calle San Luis y el potencial comercial de Avenida Córdoba

Más allá de los números, hay calles que arrastran particularidades propias. En el caso de San Luis -que Turell ubicó al tope del ranking-, la presencia histórica de casas en venta es un rasgo distintivo.

“Siempre ha tenido una oferta importante. Es algo muy particular de esa calle”, sostuvo, y lo vinculó principalmente a un recambio generacional que se viene dando desde hace al menos una década. “Siempre ha tenido una oferta importante. Es algo muy particular de esa calle”, sostuvo, y lo vinculó principalmente a un recambio generacional que se viene dando desde hace al menos una década.

En paralelo, el titular de la Cámara Inmobiliaria puso el foco en Avenida Córdoba como uno de los ejes con mayor potencial de transformación. Según planteó, se trata de una arteria clave para el crecimiento del microcentro.

“Es ideal para consolidarse como un carril comercial. Tiene circulación, pasan líneas de colectivo y conecta todo el centro, desde Paula Albarracín de Sarmiento hasta Rawson”, explicó. En ese sentido, consideró que podría ofrecer alternativas más accesibles frente a los altos valores de la Peatonal.