A pesar de que reconocen que cada vez es más difícil para muchas familias afrontar el pago mensual de un alquiler, desde el Colegio Público de Corredores Inmobiliarios de San Juan sostienen que los inquilinos sanjuaninos mantienen un alto nivel de cumplimiento. Según indicaron, la mora en la provincia oscila entre el 2% y el 5%, un porcentaje que calificaron como "muy bajo" en comparación con el promedio nacional.
Las declaraciones fueron realizadas este lunes por el secretario de la institución, Rodolfo Ohanessian, y el tesorero, Marcelo Alessio, durante una entrevista en Estamos a Tiempo, el programa magazine de Tiempo Streaming. En ese marco, ambos dirigentes repasaron el presente del mercado inmobiliario provincial, se refirieron a las expectativas generadas por la actividad minera, explicaron cómo evolucionaron los alquileres tras la derogación de la Ley de Alquileres y brindaron recomendaciones para quienes buscan independizarse.
La mora en San Juan, entre las más bajas del país
Uno de los datos que más llamó la atención fue el nivel de cumplimiento de los inquilinos sanjuaninos. Los representantes del Colegio afirmaron que, aunque muchas familias atraviesan dificultades económicas y deben negociar condiciones con los propietarios, los atrasos en los pagos continúan siendo bajos.
Según precisaron, la mora actualmente se ubica entre el 2% y el 5%, un porcentaje considerablemente inferior al promedio nacional.
Para Alessio, esa realidad demuestra que quienes alquilan hacen un gran esfuerzo para cumplir con sus obligaciones y también permite que el sistema de garantías personales continúe funcionando en la provincia. En ese sentido, incluso sostuvo que ser garante de un contrato de alquiler en San Juan representa un riesgo relativamente bajo debido al comportamiento de pago que mantienen los inquilinos locales.
Al mismo tiempo, reconocieron que muchas veces las inmobiliarias deben intervenir para encontrar acuerdos cuando un inquilino no puede afrontar un incremento previsto en el contrato. Como ejemplo, comentaron que existen casos en los que propietarios aceptaron postergar aumentos durante varios meses para acompañar la situación económica de quienes alquilan.
El boom minero todavía no impacta, según referentes
Durante la entrevista, Ohanessian y Alessio también se refirieron al debate generado por el crecimiento de la actividad minera y su posible influencia sobre el mercado inmobiliario sanjuanino. Según explicaron, actualmente existe movimiento en algunos segmentos específicos, como oficinas corporativas, galpones industriales e inmuebles de gran categoría que requieren empresas vinculadas a la minería.
Sin embargo, aclararon que ese fenómeno todavía no repercute sobre el mercado de alquileres tradicional utilizado por la mayoría de las familias sanjuaninas. Indicaron que, tras la derogación de la Ley de Alquileres, aumentó significativamente la oferta de departamentos de uno y dos dormitorios, al punto de que todavía existen unidades disponibles y los valores permanecen relativamente estables desde hace varios meses.
Distinta es la situación de las casas familiares de tres dormitorios. Allí reconocieron que existe una fuerte demanda y poca oferta, aunque remarcaron que ese escenario no responde directamente al desarrollo minero sino a que durante muchos años la inversión privada se concentró principalmente en departamentos pequeños y unidades destinadas a renta temporaria o alquileres amoblados.
Los dirigentes también recordaron la polémica surgida semanas atrás luego de que autoridades del proyecto minero Los Azules manifestaran públicamente que algunos propietarios pretendían cobrar valores excesivos para alquilar oficinas. Tras mantener conversaciones con representantes de la empresa, explicaron que la necesidad inmediata sería para albergar alrededor de 100 trabajadores y que, a futuro, podría ampliarse hasta unas 400 personas. Según indicaron, el principal inconveniente radica en que San Juan dispone de muy pocos inmuebles preparados para albergar una estructura corporativa de semejante magnitud.
Cuáles son los requisitos para alquilar una vivienda
Otro de los ejes de la entrevista estuvo relacionado con las condiciones que actualmente suelen solicitar las inmobiliarias para acceder a un alquiler. Los representantes del Colegio aclararon que los requisitos pueden variar según cada corredor inmobiliario y el acuerdo alcanzado con el propietario, aunque señalaron que existe un criterio ampliamente utilizado para evaluar la capacidad económica del futuro inquilino.
Ese análisis consiste en que los ingresos del grupo familiar sean, como mínimo, equivalentes a tres veces el valor mensual del alquiler. Según explicaron, el objetivo no responde a un criterio arbitrario, sino a un análisis de riesgo que considera razonable que aproximadamente un tercio de los ingresos familiares se destine al pago de la vivienda y los servicios. En caso de no alcanzar ese nivel de ingresos, señalaron que pueden analizarse excepciones o alternativas.
Respecto de las garantías, indicaron que habitualmente se solicitan dos garantes con ingresos suficientes, aunque también existe la posibilidad de contratar un seguro de caución, que actúa como respaldo para el propietario a cambio del pago de una prima. En cuanto a los gastos iniciales, detallaron que normalmente se requiere afrontar el primer mes de alquiler, un depósito de garantía y los honorarios de la inmobiliaria, aunque aclararon que actualmente muchas inmobiliarias ofrecen facilidades de pago, financiamiento e incluso la posibilidad de abonar los honorarios con tarjeta de crédito.
Asimismo, remarcaron que varios de esos conceptos también pueden negociarse entre las partes, dependiendo de las características del inmueble y del acuerdo alcanzado con el propietario.
